มีรายได้ค่าเช่าที่ดิน ต้องยื่นภาษีอะไรบ้าง? มาเรียนรู้กันครับ ทั้งในส่วนของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างครับ
ให้เช่าที่ดิน เสียภาษีอะไรบ้าง?
คำนวณ & ยื่นยังไง — สรุปครบ ไม่พลาดกำหนด
มีที่ดินให้เช่าแต่ยังไม่รู้ว่าต้องทำอะไรบ้างเรื่องภาษี? ผมสรุปให้ครบทั้ง 2 ภาษี พร้อมตัวอย่างคำนวณจริง และปฏิทินที่ต้องทำตลอดปี
สวัสดีครับ สำหรับคนที่มีที่ดินและนำออกให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า ที่ดินเกษตร หรือที่ดินพาณิชย์ — ภาษีเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ถ้ารู้ว่าต้องทำอะไร ทำเมื่อไร และคำนวณยังไง มันไม่ได้น่ากลัวเลยครับ
บทความนี้ผมจะสรุปให้เข้าใจง่ายๆ ว่ามีภาษีกี่ประเภท วิธีคำนวณ กำหนดยื่น และเคล็ดลับที่ช่วยประหยัดภาษีได้อย่างถูกกฎหมาย อัปเดตตามกฎหมายล่าสุด ปี 2568–2569
💡 สรุปสั้นๆ ก่อนเลย
รายได้ค่าเช่าที่ดิน มีภาษีที่เกี่ยวข้อง 2 ประเภท ที่ต้องดูแลแยกกัน คือ (1) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา — ยื่นกับกรมสรรพากร และ (2) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — ชำระกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา — รายได้ค่าเช่า คือ "เงินได้ประเภทที่ 5"
ตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินทุกประเภท รวมถึงที่ดิน จัดเป็น เงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ซึ่งต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี ⚖️ ม.40(5) ประมวลรัษฎากร
📌 เงินได้ประเภทที่ 5 หมายความว่าอะไร?
ง่ายๆ คือ กรมสรรพากรมองว่า "ค่าเช่า" คือรายได้ที่เกิดจากการให้ผู้อื่นใช้ทรัพย์สินของคุณ ดังนั้นต้องเสียภาษีเงินได้ครับ — ไม่ว่าจะเช่าที่ดินเปล่า ที่นา สวน หรือที่พาณิชย์
การหักค่าใช้จ่ายจากค่าเช่า — ก่อนคำนวณภาษี
ข่าวดีคือ กฎหมายให้สิทธิ์หักค่าใช้จ่ายก่อนนำรายได้ไปคำนวณภาษีครับ เลือกได้ 2 วิธี:
วิธีที่ 1 — หักแบบเหมา (ไม่ต้องมีหลักฐาน)
| ประเภทที่ดิน | หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา | เหมาะกับใคร? |
|---|---|---|
| 🌾 ที่ดินสำหรับเกษตรกรรม | 20% | ที่นา สวน ไร่ ที่ใช้เพาะปลูก |
| 🏙️ ที่ดินทั่วไป (ไม่ใช่เพื่อเกษตร) | 15% | ที่ดินเปล่า ที่พาณิชย์ ที่ดินที่ผู้เช่านำไปทำธุรกิจ |
วิธีที่ 2 — หักตามจริง (ต้องมีหลักฐาน)
หากคุณมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงและพิสูจน์ได้ เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ใช้ซื้อที่ดิน — สามารถเลือกหักตามจริงแทนได้ ซึ่งอาจประหยัดภาษีได้มากกว่า โดยเฉพาะเมื่อค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่า 15-20%
ขั้นตอนคำนวณภาษีทั้งหมด — 3 ขั้นเท่านั้น
หักค่าใช้จ่าย (15% หรือ 20% แบบเหมา หรือตามจริง)
ได้เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย = รายได้ค่าเช่า − ค่าใช้จ่าย
หักค่าลดหย่อนส่วนตัวและรายการอื่นๆ
เช่น ลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท | คู่สมรส 60,000 บาท | บุตร 30,000/คน | เบี้ยประกัน | กองทุน LTF/RMF/SSF ฯลฯ
คำนวณภาษีตามอัตราขั้นบันได
นำเงินได้สุทธิมาเทียบกับตารางอัตราภาษีด้านล่าง
อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ปัจจุบัน)
| เงินได้สุทธิ (บาท) | อัตราภาษี | ภาษีสูงสุดในชั้นนี้ |
|---|---|---|
| 0 – 150,000 | ยกเว้น | - |
| 150,001 – 300,000 | 5% | 7,500 บาท |
| 300,001 – 500,000 | 10% | 20,000 บาท |
| 500,001 – 750,000 | 15% | 37,500 บาท |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% | 50,000 บาท |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% | 250,000 บาท |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 30% | 900,000 บาท |
| 5,000,001 ขึ้นไป | 35% | ไม่จำกัด |
⚠️ อย่าลืมเรื่องภาษีขั้นต่ำ
หากมีเงินได้พึงประเมินรวมทั้งปีเกิน 1,000,000 บาท กฎหมายกำหนดให้เปรียบเทียบภาษีที่คำนวณได้ตามปกติ กับ 0.5% ของรายได้รวม และชำระตามยอดที่มากกว่า
ยื่นภาษีกี่ครั้งต่อปี? — สำคัญมาก!
นี่คือจุดที่หลายคนไม่รู้ครับ สำหรับผู้มีเงินได้ประเภทที่ 5 (ค่าเช่า) ต้องยื่นภาษีถึง 2 ครั้งต่อปี ไม่ใช่แค่ครั้งเดียวตอนสิ้นปี
| แบบ | ครอบคลุมรายได้ | กำหนดยื่น (กระดาษ) | ยื่นออนไลน์ |
|---|---|---|---|
| ภ.ง.ด.94 ภาษีกลางปี |
มกราคม – มิถุนายน | 30 กันยายน | ~8 ตุลาคม |
| ภ.ง.ด.90 ภาษีสิ้นปี |
มกราคม – ธันวาคม (ทั้งปี) | 31 มีนาคม ปีถัดไป | ~8 เมษายน |
✅ ข้อดีของภาษีกลางปี (ภ.ง.ด.94)
ภาษีที่ชำระไว้แล้วจากแบบ ภ.ง.ด.94 สามารถนำมาหักออกจากภาษีที่ต้องชำระทั้งปีได้เลยครับ ไม่ต้องจ่ายซ้ำ
ยื่นออนไลน์ได้ที่ rd.go.th หรือผ่านแอปพลิเคชัน RD Smart Tax ได้เลยครับ
กรณีผู้เช่าเป็นบริษัท — ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5%
ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าทุกครั้งที่จ่าย และออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (ภ.ง.ด.53) ให้กับเจ้าของที่ดิน
📋 ใช้ประโยชน์จาก ภ.ง.ด.53 ได้ยังไง?
หนังสือรับรองฯ ที่ได้รับ สามารถนำมาเป็น เครดิตภาษี ตอนยื่นแบบสิ้นปี (ภ.ง.ด.90) ได้เลยครับ เท่ากับว่าภาษีที่บริษัทหักไป ถือว่าคุณชำระล่วงหน้าไปแล้ว
ข้อยกเว้นสำคัญ — ไม่ต้องเสีย VAT!
🎉 ข่าวดี: ค่าเช่าที่ดิน ไม่ต้องเสีย VAT ครับ
การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดิน ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ตามมาตรา 81(1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้นเจ้าของที่ดินไม่ต้องจดทะเบียน VAT และไม่ต้องออกใบกำกับภาษีสำหรับรายได้ค่าเช่าที่ดินครับ
ภาษีที่ 2 — ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีนี้เป็นคนละส่วนกับภาษีเงินได้ครับ ชำระกับ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่ดูแลพื้นที่ที่ดินของคุณตั้งอยู่ ไม่ว่าจะเป็น เทศบาล อบต. หรือกรุงเทพมหานคร
ที่ดินให้เช่า = "ประเภทพาณิชยกรรม"
ที่ดินที่นำออกให้ผู้อื่นเช่า ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าหรือมีสิ่งปลูกสร้าง จะถูกจัดประเภทเป็น ที่ดินเชิงพาณิชย์ เนื่องจากเจ้าของได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากทรัพย์สินนั้น (ไม่ได้ใช้อยู่อาศัยเอง)
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ปี 2565 เป็นต้นมา)
คำนวณจากมูลค่าของที่ดินตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ในอัตราขั้นบันได:
| มูลค่าที่ดิน (บาท) | อัตราภาษี | ตัวอย่างภาษีต่อปี |
|---|---|---|
| 0 – 50 ล้าน | 0.30% | ที่ดิน 5 ล้าน → 15,000 บาท |
| 50 – 200 ล้าน | 0.40% | ที่ดิน 100 ล้าน → 400,000 บาท |
| 200 ล้าน – 1,000 ล้าน | 0.50% | - |
| 1,000 – 5,000 ล้าน | 0.60% | - |
| 5,000 ล้านขึ้นไป | 0.70% | - |
💰 ผ่อนชำระได้!
หากภาษีที่ดินที่ต้องชำระมีจำนวน 3,000 บาทขึ้นไป สามารถขอผ่อนชำระได้ 3 งวด ครับ แจ้งได้ที่ อปท. ในพื้นที่
กำหนดชำระภาษีที่ดิน
อปท. จะส่งหนังสือแจ้งประเมินภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และชำระภาษีภายในวันที่ 30 เมษายนของปีนั้นครับ
ปฏิทินภาษีตลอดปี — เจ้าของที่ดินให้เช่าต้องรู้
ออนไลน์ขยายถึง ~8 เม.ย.
ชำระที่ อปท. ในพื้นที่
ออนไลน์ขยายถึง ~8 ต.ค.
เพื่อประหยัดภาษีปีหน้า
เคล็ดลับวางแผนภาษีค่าเช่าที่ดิน — ประหยัดได้ถูกกฎหมาย
เก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายตามจริง
ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่ดิน หากสูงกว่า 15-20% คุ้มกว่าหักแบบเหมาชัดเจนครับ
กรณีรับค่าเช่าล่วงหน้าหลายปี
กฎหมายให้สิทธิ์ "กระจายรายได้" ออกเป็นรายปีตามอายุสัญญา ช่วยลดภาระภาษีในปีที่รับเงินก้อนใหญ่ได้มาก (Income Averaging)
กรณีมีคู่สมรส
หากที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง สามารถแยกยื่นภาษีได้ เพื่อใช้ประโยชน์จากอัตราภาษีขั้นบันไดในอัตราที่ต่ำลง
ยื่นออนไลน์ได้เวลานานกว่า
การยื่นออนไลน์ที่ rd.go.th จะได้เวลาขยายออกไปอีกประมาณ 8 วัน ช่วยให้มีเวลาเตรียมเอกสารได้มากขึ้น
⚠️ ระวัง: ค่าปรับหากยื่นช้า
ยื่นภาษีช้ากว่ากำหนด มีค่าปรับ 1.5% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างชำระ และอาจมีเงินเพิ่มอีก 20% สำหรับกรณีที่กรมสรรพากรตรวจพบเอง ดังนั้น ยื่นตรงเวลาดีที่สุดครับ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
✅ สรุปให้ครบจบในนี้
เจ้าของที่ดินให้เช่า มีภาษีที่ต้องดูแล 2 ส่วน คือ ภาษีเงินได้กับกรมสรรพากร (ยื่น 2 ครั้ง/ปี) และภาษีที่ดินกับ อปท. (ชำระทุกเมษายน) การวางแผนล่วงหน้า เก็บหลักฐานให้ครบ และยื่นตรงเวลา จะช่วยให้ไม่ต้องเสียค่าปรับโดยไม่จำเป็น และยังอาจประหยัดภาษีได้อีกมากครับ
ไม่แน่ใจว่าต้องยื่นยังไง? ปรึกษาเราได้เลยครับ
ทีม Riskless Accounting พร้อมช่วยวางแผนภาษีค่าเช่า คำนวณภาษีที่ถูกต้อง และดูแลการยื่นภาษีให้ครบทุกขั้นตอน
📞 โทรปรึกษา 📩 ติดต่อเรา / Contact Us
